住宅ローンや借入金などの支払いができなくなってしまった場合、金融機関から督促の手紙が送られてきたり、
電話がかかってきたりします。そのまま放っておくと、金融機関は競売の申し立てを行います。
そこで、競売となる前に金融機関の合意のもと、競売にかけずに任意に所有不動産を処分する方法のことです。
では、どのように任意売却を進めればいいのでしょうか。具体的には任意売却の流れをご覧下さい。
また、任意売却を進める前に、もう一度以下の事を確認して下さい。
現在の収入と支出をもう一度見直してください。ここで無駄な出費が見えていれば、その分をローンに回すこと出来るのではないでしょうか。 しかし、充分に収支のバランスを考えた上で今のローンの支払いが厳しいと考えられた場合、金融機関と相談し住宅ローンの返済条件を見直してみましょう。住宅ローンの支払い期間を延ばすことによって毎月の支払い金額を減らしたり、一定期間元金を据え置き利息だけ支払うなどを行うなどです。このような返済条件の変更により、ローンの支払いが可能になる場合もあります。まずは金融機関に相談してください。（金融機関によって前述の条件変更が出来ない場合があります）
金融機関から紹介をされた任意売却業者と本人が決める任意売却業者とは違ってきます。当然ですが、業者は依頼主の為に動きます。ということは、金融機関の紹介であれば、金融機関の為に、あなたが選んだ任意売却の業者さんはあなたの為に動くことになるわけです。少しでも有利に進めようと思うのなら、ご自信で決断し、信頼できる任意売却業者に任せることが大切です。
現在、ローンを滞納していますか？それとも支払が近い将来できなくなるのでしょうか？ローンの滞納が続くと、「期限の利益を失い、残るローンの全額一括返済」を求められます。そのまま放って置いては競売となってしまうだけです。今だけでなく、今後の支払の見通しをしっかり視野に入れておく必要があります。
競売であっても、任意売却であっても、ローンは残ります。そのローンをどうやって返済してゆくのかを考えねばなりません。今後の生活を考えた時ここが一番大切になってきます。ただ売却すれば良いのではなく、売却後の返済計画が生活に無理をきたすことの無いよう、債権者と交渉しなくてはなりません。
ローンの滞納が続き、競売通知が来た場合、任意売却にはなかなか応じてくれなくなりました。状況は次第に厳しくなってきているようです。ローンの延滞をしているのなら悠長に構えている場合ではなく、早急に任意売却へ向けて行動を起こさなくてはなりません。 金融機関の中でも、期限の利益を喪失した方々には競売しか認めないというところも出てきました。 自分だけで解決のはとても難しいことです。とにかくスピードが求められます。
競売とは
住宅を購入すると、一般的に金融機関等から金銭の借り入れをします。その際、担保として購入した家と土地に抵当権が設定されます。 毎月の支払が滞ると、金融機関等は裁判所に当該物件の差押を申し立て競売に付します。このような形で取得する物権が俗に言う競売物件です。また、相続の場合でも、相続人が相続する不動産を売却するのに裁判所に申し立て、その売却代金を受けるというケースもあります。この場合も同様の競売物件となります。
競売にて売却される場合、通常の任意売却よりも価格が下がるといわれています。 その理由として、競売物件はいわゆるキズモノとして扱われ、買い手は低い価格で落札しようとするからです。また、競売で落札した方に優先権があり、不動産の所有者は猶予なく退去させられてしまうことが考えられます。
- 競売よりも任意売却のほうが売却価格が高くなることが多い
- 買い手側が銀行融資等をうけることが出来るので実際の査定価格に近い金額（市場価格に近い金額）での売却が可能。
- 債権者にとっても、回収できる債権が多くなる。
- 売却後の残債の整理が行いやすく、再生計画が立てやすい。
- 任意売却なら外見上は通常の売却と変わらず、近隣の人には事情を知られることがない。
- 落札されてから少しの間、居住できる可能性がある
- 落札者に主導権があるので退去期限の猶予がない。
- 競売事件として近隣の人に知られてしまう（新聞・住宅情報誌・インターネットに出る為)
- 売却価格が市場価格より2?5割安くなってしまう。
- 債権者と残債務の相談が全く出来ない。
